Die kurze Antwort

Senden Sie das Kaufgeld von Ihrem eigenen Konto in Deutschland, in Euro, an eine Thai-Bank, mit dem Zweck Kauf einer Eigentumswohnung samt Projekt und Wohnungsnummer. Für jede Überweisung ab USD 50.000 holen Sie das FET-Formular ab; für kleinere bewahren Sie jede Gutschriftsanzeige auf und verlangen eine Bankbestätigung. Holen Sie die Originale vor dem Tag der Umschreibung, legen Sie sie zur Eigentumsurkunde und scannen Sie sie. Nutzen Sie einen Spezialisten wie Vita Capital, unseren Devisenpartner – dann prüft jemand jedes Detail, und Sie bekommen einen besseren Kurs als bei Ihrer Bank.

Was das FET-Formular ist

Das Foreign Exchange Transaction Form – früher Tor Tor 3 genannt – ist der Beleg der Thai-Bank, dass Fremdwährung nach Thailand kam und in Baht getauscht wurde. Es stellt die Bank aus, die das Geld empfängt, nach den Devisenregeln der Bank of Thailand.

• Es ist ein Nachweis, keine Genehmigung. Es belegt die Herkunft des Geldes, genehmigt aber nicht den Kauf.
• Es zeigt sechs Dinge: Absender, Empfänger, Betrag in Fremdwährung, Wechselkurs, Betrag in Baht und Zweck.
• Es wird ab USD 50.000 (oder dem Gegenwert) ausgestellt – eine Praxis der Banken, kein Gesetz.
• Es wird für Eigentumswohnungen gebraucht. Das Land Office stützt sich darauf nach dem thailändischen Wohnungseigentumsgesetz.
• Der Beamte kann nicht darauf verzichten. Ein Urteil des Obersten Gerichts bestätigt, dass es ohne Nachweis keinen Spielraum gibt.
• Beim Verkauf zählt es wieder, um zu zeigen, dass das ausgehende Geld zum eingegangenen passt.

Die Unterlagen, Schritt für Schritt

Was Sie in welchem Moment brauchen – von der Planung der Überweisung bis lange nach der Umschreibung.

Allgemeines Muster; Ihr Anwalt bestätigt, was Ihr Land Office verlangt. FET-Schwelle und Bankpraxis laut ThaiLawOnline (September 2026); Meldepflicht laut Deutscher Bundesbank.

Ein Rechenbeispiel: drei Zahlungen, drei Sätze Unterlagen

Eine Bestandswohnung für ฿5.000.000, in drei Schritten bezahlt, zu ฿37,85 je Euro. Die Dollar-Spalte zeigt, ob die FET-Schwelle erreicht ist. Jede Zahlung ist Kaufgeld und braucht ihren eigenen Nachweis.

Veranschaulichung vor Aufschlägen. Zahlungen in Euro vom eigenen Konto des Käufers, Zweck „purchase of condominium unit“. Die ersten beiden liegen unter USD 50.000, dafür gibt es kein FET. Kurse: ฿37,85 je Euro (exchange-rates.org, 6. Oktober 2026), ฿33,60 je US-Dollar (poundsterlinglive.com, 22. Oktober 2026).

Den Verwendungszweck richtig angeben

Der Zweck ist die wichtigste Zeile auf dem FET – er verbindet das Geld mit Ihrem Kauf. Bitten Sie Ihre deutsche Bank, die Thai-Bank oder Ihren Devisenanbieter, ihn klar auf Englisch einzutragen.

Manche Land Offices akzeptieren eine spätere Bankbestätigung, die den Zweck klarstellt, manche nicht. Es ist viel einfacher, es gleich richtig zu machen.

Wenn jemand anderes zahlt

Wer das Geld sendet, sollte die Person sein, die als Eigentümer eingetragen wird. Zahlt jemand anderes, nennt das FET diese Person – und das Land Office erkennt es womöglich nicht als Nachweis für Sie an.

Unsere empfohlenen Wege, zu zahlen und zu belegen

Unsere Nummer eins für Immobilienzahlungen, unsere Nummer eins offshore für das Kaufgeld, eine Thai-Bank zum Empfangen und Wise für kleinere Beträge.

Überweisungen unter USD 50.000

Kleinere Überweisungen – eine Reservierungsgebühr, eine frühe Rate – bekommen kein FET-Formular. Sie zählen trotzdem als Kaufgeld, also brauchen Sie andere Nachweise. Bewahren Sie jede Gutschriftsanzeige auf, die die Thai-Bank beim Eingang ausstellt, und verlangen Sie eine Bankbestätigung, die jeden Eingang mit Betrag in Fremdwährung, Betrag in Baht und Zweck auflistet. Fragen Sie danach, solange der Kauf läuft, denn alte Belege sind später viel schwerer zu bekommen, und verwenden Sie denselben Zweck wie bei den größeren Überweisungen.

Die Unterlagen bei der Thai-Bank anfordern

Thai-Banken stellen diese Unterlagen täglich aus, aber es hilft, klar und früh zu fragen.

Sagen Sie der Filiale vor dem Eingang Bescheid – Betrag, Währung und dass es um einen Wohnungskauf geht – und fragen Sie ausdrücklich nach dem „FET form“ (manche sagen noch „Tor Tor 3“) und den Gutschriftsanzeigen („credit advice“). Prüfen Sie Ihren Namen, Betrag, Kurs und Zweck sofort, bevor Sie gehen. Die Bankbestätigung verlangen Sie, sobald die letzte Zahlung eingegangen ist, nicht am Vorabend der Umschreibung.

Sind Sie beim Eingang nicht in Thailand, bitten Sie Ihren Anwalt, die Unterlagen abzuholen, und lassen Sie sich von der Bank Kopien mailen, um sie gleich zu prüfen. Die Bankmitarbeiter sprechen meist Englisch und Thai – Lawrence aus unserem Team antwortet ebenfalls auf Englisch.

Neubauprojekte

Bei einem Neubauprojekt zahlen Sie oft über ein Jahr oder länger direkt an den Bauträger. Dessen Bank kann das FET-Formular für das an ihn gezahlte Geld ausstellen. Die Regeln sind dieselben – nur mehr Überweisungen im Blick.

Beim Kauf vom Plan klären Sie mit dem Bauträger, wie Sie die Unterlagen zu jeder Rate bekommen, und holen Sie für jede Rate das FET-Original, nicht später eine Kopie. Sammeln Sie alle vor der Umschreibung, statt zu warten, bis der Bauträger sie mitbringt, und prüfen Sie die Summe aller FET-Formulare und Gutschriften gegen den Kaufpreis.

Die Unterlagen aus Deutschland

Bevor das Geld Deutschland verlässt, fragen Ihr Devisenanbieter – und manchmal Ihre Bank –, woher es kommt. Halten Sie einen gültigen Reisepass und einen Adressnachweis in Deutschland oder Thailand bereit, dazu Kontoauszüge, die zeigen, wie das Guthaben entstanden ist. Je nach Herkunft kommt der passende Beleg hinzu: Notarvertrag und Abrechnung bei einem Hausverkauf, das Auszahlungsschreiben von Lebensversicherung, Betriebs- oder Privatrente bei einer Kapitalauszahlung, Erbschein und Nachlassabrechnung bei einer Erbschaft oder ein Schenkungsschreiben mit den Nachweisen des Schenkenden, wenn die Familie hilft. Außerdem brauchen Sie den Kaufvertrag oder die Reservierung für die Wohnung in Thailand und die Kontodaten des Empfängers, telefonisch bestätigt.

Melden Sie Zahlungen ins Ausland über 50.000 € anschließend der Deutschen Bundesbank (Meldung Z4). Mehr dazu in Große Euro-Überweisungen nach Thailand.

Wer was erledigt

An einer Immobilienzahlung sind mehrere Beteiligte. Zu wissen, wer für welches Dokument zuständig ist, vermeidet Lücken.

Allgemeines Muster. Lassen Sie Ihren Anwalt die Liste für Ihr Land Office bestätigen.

Wenn ein Formular fehlt oder falsch ist

Es passiert: Baht statt Euro gesendet, ein leerer Zweck, eine Zahlung vom falschen Konto. Fehlende Unterlagen sind meist kein endgültiges Hindernis, aber sie neu zu beschaffen kann Monate dauern, also handeln Sie früh. Holen Sie den Beleg der Bank zur Überweisung und bitten Sie um ein Korrekturschreiben, oft eine Bestätigung des Zwecks. Lassen Sie Ihren Anwalt mindestens eine Woche vor der Umschreibung die Haltung des Land Office prüfen. Lässt sich das Original nicht korrigieren, kann es sinnvoll sein, sauber belegtes Geld neu zu senden – lassen Sie sich aber beraten, bevor Sie Teile des Geschäfts neu dokumentieren, und bewahren Sie alles auf: Original, Korrektur und Schreiben der Bank.

Für welche Käufe braucht es ein FET?

Die FET-Pflicht gilt speziell für Eigentumswohnungen. Eine saubere Belegspur hilft aber bei jedem Kauf.

ThaiLawOnline (September 2026). Lassen Sie sich zu Ihrem eigenen Kauf rechtlich beraten.

Ihr Ordner zur Immobilie

Führen Sie einen Ordner – auf Papier und eingescannt – mit allem, was zum Geld und zum Kauf gehört. Sie brauchen ihn bei der Umschreibung, für Steuer und Visum und eines Tages beim Verkauf.

In Ihre Akte gehören der Kaufvertrag mit allen Nachträgen, jedes FET-Formular im Original, jede Gutschriftsanzeige und die Bankbestätigung, die Bestätigungen Ihres Devisenanbieters zu jeder Überweisung und Ihre Bundesbank-Meldungen. Dazu kommen die Herkunftsnachweise wie Notarvertrag und Kontoauszüge, das Schreiben des Gebäudes zu Ausländerquote und Gebühren, die Quittungen des Land Office für Gebühren und Steuern und die Eigentumsurkunde, mit einem Vermerk, wo das Original liegt.

Warum es beim Verkauf wieder zählt

Verkaufen Sie und wollen den Erlös ins Ausland senden, will die auszahlende Bank sehen, dass das ausgehende Geld zum ursprünglich eingegangenen passt, plus einem etwaigen Gewinn. Saubere FET-Formulare machen das einfach. Fehlen sie, kann aus einer einfachen Überweisung eine wochenlange Fragerunde werden.

Ein weiterer Grund, die Unterlagen als Teil des Vermögens zu behandeln. Sie sind beim Verkauf so viel wert wie die Urkunde – und wenn es so weit ist, holen Sie für den Rücktausch in Euro ein Angebot von einem Spezialisten ein, statt den ersten Kurs anzunehmen.

Die häufigsten Fehler bei den Unterlagen

1. Baht senden statt Euro.
2. Den Zweck leer lassen oder „investment“ eintragen.
3. Vom Konto einer Firma, der Eltern oder des Partners zahlen.
4. Zahlungen aufteilen, um unter der FET-Schwelle zu bleiben.
5. Bis zur Umschreibung warten, um die Originale zu holen.
6. Keine Scans anfertigen – und die Originale Jahre später verlieren.

Zahlung und Unterlagen schützen

Bestätigen Sie Kontodaten vor jeder Immobilienzahlung telefonisch, und seien Sie misstrauisch bei kurzfristigen Änderungen, wohin das Geld gehen soll. Senden Sie Scans über eine private, geschützte Verbindung, nicht über offenes WLAN in Hotel oder Café, und speichern Sie sie sicher, mit einem guten Passwortmanager für Ihre Konten.

Ziehen Kinder mit nach Thailand? Unser Schulfinder für internationale Schulen hilft bei der Suche nach einer Schule in der Nähe Ihrer neuen Wohnung.

So haben wir recherchiert

Wir haben den Ratgeber von ThaiLawOnline zum FET-Formular genutzt (veröffentlicht 5. August 2026, geprüft 28. September 2026), der festhält, dass die Schwelle von USD 50.000 und die Praxis von Banken und Land Office auf Praxis beruhen, nicht auf Gesetz; die Meldevorschriften der Deutschen Bundesbank; das Vergleichsportal moneytransfer.store zu Kursaufschlägen deutscher Banken (20. Oktober 2026, nicht von den Banken bestätigt) und die veröffentlichten Angaben von Vita Capital zu Leistungen für Privatkunden und Treuhand (Oktober 2026). Rechenbeispiele zu ฿37,85 je Euro (6. Oktober 2026) und ฿33,60 je US-Dollar (22. Oktober 2026). Vita Capital ist der Devisen- und Treuhandpartner von Just Landed in Thailand, und wir eröffnen Standard-Bank-Offshore-Konten; wir erhalten womöglich eine Vergütung, die den angebotenen Kurs nie verändert. Stand 27. Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung – nutzen Sie immer einen unabhängigen thailändischen Anwalt.