Die kurze Antwort

Bei Treuhand liegt Ihr Kaufgeld bei einem lizenzierten, unabhängigen Treuhänder nach dem Treuhandgesetz B.E. 2551 und wird erst freigegeben, wenn vereinbarte Bedingungen erfüllt sind – am besten die Eintragung des Eigentums auf Ihren Namen, bei Neubau bestätigte Bauabschnitte. Sie ist freiwillig, also verhandeln Sie sie in den Vertrag, bevor Sie die Reservierungsgebühr zahlen. Ein Anderkonto des Anwalts oder ein „Verwahrkonto“ des Bauträgers ist keine Treuhand. Für Treuhand und Devisen zusammen fragen Sie unser Team nach Vita Capital, unserem Devisen- und Treuhandpartner, der Geld auf regulierten Treuhandkonten hält, bis die Freigabebedingungen erfüllt sind.

Warum Käufer Treuhand brauchen

So läuft Treuhand beim Immobilienkauf in Thailand

Vereinbaren Sie die Treuhand im Kaufvertrag, bevor Sie die Reservierungsgebühr zahlen, und bestimmen Sie einen lizenzierten Treuhänder, der von Verkäufer und Bauträger unabhängig ist. In der Treuhandvereinbarung stehen die Freigabebedingungen und wer die Gebühr zahlt. Dann zahlen Sie das Geld von Ihrem eigenen Konto in Deutschland beim Treuhänder ein. Sind die Bedingungen erfüllt – Bauabschnitte bestätigt, die Wohnung beim Land Office eingetragen –, gibt der Treuhänder das Geld an den Verkäufer frei; scheitern sie, zahlt er es an Sie zurück.

Treuhand bei Bestands- und Neubauwohnungen

Wie Treuhand bei den beiden wichtigsten Arten des Wohnungskaufs funktioniert.

Allgemeine Hinweise laut ThaiLawOnline (2026). Die Einzelheiten regeln Ihr Kauf- und Ihr Treuhandvertrag.

Unsere empfohlenen Wege, eine Immobilienzahlung abzusichern

Unsere Nummer eins für Treuhand und Devisen beim Kauf in Thailand, das Konto, das das Geld belegt, ein Ort für Ihre Euro bis zur Zahlung und eine günstige Option für Nebenkosten.

Die richtige Freigabebedingung wählen

Die Freigabebedingung ist die wichtigste Zeile der Treuhandvereinbarung. Ist sie schwach, ist der Schutz schwächer, als er aussieht.

Bestehen Sie bei der letzten Zahlung darauf, dass das Geld bei der Eintragung des Eigentums frei wird – das Eigentum geht mit der Eintragung über, und erst dann sind Sie wirklich geschützt. Das ähnelt dem deutschen Prinzip, nach dem der Notar erst auszahlt, wenn die Eintragung gesichert ist.

Wenn das Projekt stockt: mit und ohne Treuhand

Eine Neubauwohnung für ฿5.000.000. Sie haben 40 % gezahlt (฿2.000.000, rund 52.840 €), als der Bauträger aufhört zu bauen. Was dann passiert, hängt davon ab, wie Sie gezahlt haben.

Veranschaulichung zu ฿37,85 je Euro. Was genau mit nicht freigegebenem Geld geschieht, regelt die Treuhandvereinbarung – achten Sie darauf, dass sie es tut.

Neubau: kontrollierter Vertrag plus Treuhand

Seit dem 31. Januar 2025 verlangt Thailands Verbraucherschutzbehörde (Consumer Protection Board) von Bauträgern einen standardisierten, „kontrollierten“ Reservierungsvertrag für Neubauwohnungen. Er gibt Käufern klarere, fairere Bedingungen – hält aber Ihr Geld nicht. Das tut die Treuhand.

Nutzen Sie für die Reservierung den kontrollierten Vertrag und prüfen Sie, dass es das Standardformular ist. Ergänzen Sie Treuhand für die Raten, geknüpft an bestätigte Bauabschnitte, und bestehen Sie auf einem unabhängigen Treuhänder – die eigene Bank des Bauträgers darf für dessen Verkäufe nicht handeln. Vereinbaren Sie auch, was mit nicht freigegebenem Geld geschieht, wenn das Projekt stockt.

Was Treuhand ist – und was nicht

In Thailand wird manches „Escrow“ genannt. Nur eine Form hat den Schutz des Treuhandgesetzes.

Ratgeber von ThaiLawOnline zur Treuhand (September–Oktober 2026). Prüfen Sie die Lizenz jedes Treuhänders, bevor Sie zahlen.

Ein Kauf einer Bestandswohnung mit Treuhand, von Anfang bis Ende

So läuft ein typischer Kauf einer Bestandswohnung, wenn Treuhand von Anfang an eingebaut ist.

Allgemeines Muster; Ihr Anwalt und Ihr Treuhänder bestätigen die Schritte für Ihren Kauf.

Was Treuhand nicht ersetzt

Treuhand schützt das Geld, die Immobilie prüft sie nicht. Sie brauchen weiterhin einen unabhängigen Anwalt, der nur für Sie handelt und nicht vom Verkäufer empfohlen wurde, und eine Titelprüfung beim Land Office auf Hypotheken, Belastungen und den richtigen Eigentümer. Von der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes brauchen Sie das Schreiben zu Ausländerquote und Schulden, und beim Neubau eine Prüfung des Bauträgers – frühere Projekte, Genehmigungen und der Grundstückstitel.

So fragen Sie nach Treuhand

Weil Treuhand freiwillig ist, müssen Sie sie ansprechen – je früher, desto besser. Ist die Reservierungsgebühr gezahlt, sinkt Ihr Verhandlungsspielraum.

Sprechen Sie die Treuhand an, bevor Sie irgendetwas zahlen, auch die Reservierungsgebühr, und lassen Sie Ihren eigenen Anwalt die Treuhandklausel entwerfen oder prüfen. Benennen Sie den Treuhänder und lassen Sie sich Lizenz und Unabhängigkeit bestätigen. Formulieren Sie die Freigabebedingungen genau, mit wer jede bestätigt, und vereinbaren Sie, wer die Gebühr zahlt – ohne Absprache wird sie geteilt. Legen Sie außerdem fest, was passiert, wenn Bedingungen scheitern, und wie schnell das Geld zurückkommt.

Treuhand und das FET-Formular

Für eine Eigentumswohnung braucht das Land Office den Nachweis, dass das Kaufgeld als Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand kam – bei größeren Überweisungen das FET-Formular. Treuhand schiebt eine Partei dazwischen, also planen Sie die Unterlagen von Anfang an mit Ihrem Anwalt.

Senden Sie Euro von Ihrem eigenen Konto in Deutschland, wie ohne Treuhand, und klären Sie, wessen Name auf dem FET oder Bankbeleg steht, wenn das Geld über einen Treuhänder läuft. Vereinbaren Sie den Verwendungszweck – „purchase of condominium unit“ mit Projekt und Wohnungsnummer –, und lassen Sie Ihren Anwalt die Haltung des Land Office lange vor der Umschreibung bestätigen.

Die FET-Regeln im Einzelnen erklärt Nachweise für internationale Immobilienzahlungen.

Was Treuhand beim Immobilienkauf kostet

Treuhandgebühren legt der Markt fest, nicht das Gesetz – meist ein Bruchteil von einem Prozent der gehaltenen Summe, manchmal mit Mindestgebühr. Beispiele für drei Preise bei der üblichen hälftigen Teilung:

Nur beispielhafte Prozentsätze – holen Sie ein schriftliches Angebot ein. Nach dem Treuhandgesetz wird die Gebühr geteilt, sofern nichts anderes vereinbart ist, und darf nicht vom Treuhandkonto genommen werden. Zu ฿37,85 je Euro.

Wenn Verkäufer oder Bauträger ablehnen

Viele Verkäufer und Bauträger lehnen Treuhand ab, und die meisten Verkäufe in Thailand laufen weiter über direkte Zahlung. Dann haben Sie Möglichkeiten:

Treuhand nutzen, während Sie noch in Deutschland sind

Viele deutsche Käufer reservieren eine Wohnung auf einer Besichtigungsreise, fliegen nach Hause und schließen Monate später ab. Genau dann zahlt sich Treuhand aus – Sie zahlen große Summen für eine Immobilie, die Sie nicht im Blick behalten können.

Ihr Anwalt kann mit einer Vollmacht für Sie handeln, beim Land Office erscheinen und jede Freigabebedingung bestätigen. Der Treuhänder gibt Geld nur frei, wenn die Unterlagen belegen, dass die Bedingung erfüllt ist – Sie müssen nicht persönlich dabei sein. Lassen Sie sich bei jeder Freigabe Kopien aller Bescheinigungen geben und führen Sie eine laufende Summe, was ausgezahlt ist und was noch liegt.

Villen, Häuser und Land

Treuhand ist nicht nur für Wohnungen. Das Land Department hat 2009 Richtlinien erlassen, wie Land unter einer Treuhandvereinbarung erfasst wird; ein lizenzierter Treuhänder kann also auch Zahlungen bei Geschäften rund um Land absichern – etwa eine Villa über eine Pacht oder eine thailändische Gesellschaft. Diese Geschäfte sind rechtlich komplexer, unabhängige Rechtsberatung ist unverzichtbar, und Treuhand ist einer der besten Wege, damit Geld erst fließt, wenn die Papiere stimmen.

Ziehen Sie mit Kindern in Ihr neues Zuhause? Unser Schulfinder für internationale Schulen hilft, eine Schule in der Nähe zu finden.

Fragen vor dem Kauf

• Akzeptieren Sie Treuhand mit einem unabhängigen, lizenzierten Treuhänder?
• Ist der Treuhänder vom Finanzministerium lizenziert und von Ihnen unabhängig?
• Wie lauten die Freigabebedingungen, und wer bestätigt jeden Bauabschnitt?
• Ist die letzte Freigabe an die Eintragung der Wohnung auf meinen Namen geknüpft?
• Was geschieht mit nicht freigegebenem Geld, wenn das Projekt stockt?
• Wie hoch ist die Gebühr, und wie wird sie geteilt?
• Wie nennen FET oder Bankbeleg mich als Käufer?
• Wie wird die Währung getauscht, und lässt sich der Kurs festlegen?

Fehler, die Käufer machen

1. Erst nach der Reservierungsgebühr nach Treuhand fragen.
2. „Firmen-Treuhand“ akzeptieren, geführt vom Bauträger oder vom Anwalt des Verkäufers.
3. Schwache Freigabebedingungen nutzen, etwa die Unterzeichnung von Dokumenten.
4. Lizenz und Unabhängigkeit des Treuhänders nicht prüfen.
5. Die FET-Regeln vergessen, wenn Geld über einen Treuhänder läuft.
6. Die Währung dem Zufall überlassen bei Raten über Jahre.

Sicher bleiben

Prüfen Sie den Treuhänder selbst, statt sich auf Angaben des Verkäufers zu verlassen, und bestätigen Sie jede Kontoverbindung telefonisch, bevor Sie zahlen. Nutzen Sie für Bankgeschäfte aus Musterwohnung, Hotel oder Café eine private, geschützte Verbindung, und bewahren Sie jedes Dokument eingescannt und auf Papier bei Ihrer Eigentumsurkunde auf.

So haben wir recherchiert

Wir haben den Ratgeber von ThaiLawOnline zu Treuhandkonten in Thailand (aktualisiert 6. Oktober 2026, mit dem Treuhandgesetz im thailändischen Original geprüft), dessen Glossareintrag zur Treuhand (aktualisiert 30. September 2026) und den Ratgeber zum FET-Formular genutzt, dazu den Bericht von C9 Hotelworks von 2009 zu den Treuhand-Richtlinien des Land Department und die veröffentlichten Angaben von Vita Capital zu seinen Treuhandlösungen (Oktober 2026). Die Gebührensätze sind Beispiele. Rechenbeispiele zu ฿37,85 je Euro (exchange-rates.org, 6. Oktober 2026). Vita Capital ist der Devisen- und Treuhandpartner von Just Landed in Thailand, und wir eröffnen Standard-Bank-Offshore-Konten; wir vermitteln Kontakte und erhalten womöglich eine Vergütung, die nie verändert, was Ihnen angeboten wird. Stand 28. Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung – nutzen Sie immer einen unabhängigen thailändischen Anwalt.